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北京樓市暗生變局 萬科項目降價引發崩盤熱議
繼杭州、南京等地之後，北京再次出現新盤遠低於預期售價的情況。隨著住總萬科橙領證價格低於預期2000-3000元/平方米入市，引發關於一線城市雲林縣免保人貸款房價是否出現崩盤的討論，包括萬科本身在內的業內認為，北京樓市當前正在因為"一大波"自住房入市而暗生變局。在此背景下，作為區域定價風向標的萬科率先實際降價，標志著剛需項目的開發商開始未雨綢繆跑量，但並不意味著整個市場出現大規模下降的危機。
精裝變毛坯實際降價
北京市住建委網站顯示，位於南六環外天宮院板塊的萬科橙於3月14日獲得預售許可證，當天下午舉行瞭網絡公開搖號，共1140名搖號人爭奪333套房源。 從2012年下半年開始，天宮院區域新房售價從1.15萬元/平方米一路猛漲，至當年底進入2萬元時代，隨後由於監管部門嚴格控制新房價格上漲幅度，不少希望大幅提價的項目遭遇預售證卡殼的情況，直到今年3月，保利首開熙悅春天、鑫苑鑫都匯、中國水電雲立方和金融街融匯相繼開盤。其中，鑫都匯和雲立方為毛坯房，均價都在2.1萬元左右，精裝修的融匯成交價也僅為2.18萬元。
"2.1萬元/平方米比原來售樓小姐報的低多瞭，雖然是毛坯，但還是降瞭。"一位搶到房的購房者坦言，此前銷售曾表示按照萬科傳統定價比周邊同類項目貴的思路，車貸利息公式及汽車貸款率利最低銀行萬科橙的最終均價可能在2.3萬元/平方米左右，最好的樓層和戶型要賣到2.5萬-2.6萬元/平方米，同時每平方米還要再捆綁3000元的精裝費用。"雖然從精裝變成瞭毛坯，但每平方米還是實際降價瞭2000-3000元。"
亞豪機構市場總監郭毅也認為，萬科橙明顯降低價格預期，一方面是監管部門對於取證項目的價格監管仍未放松，開發商為瞭領證有所妥協；另一方面也是和周圍項目的主流價格接軌，否則定價過高，銷售壓力會增大，難以快速消化。
剛需項目搶時機跑量
"不是萬科想賣這麼便宜，這是批復的價格就這麼低。"一位接近萬科的知情人士則透露，住總萬科橙在報批時上報瞭兩套價格方案，一個是毛坯房，另一個是精裝修的，批復的價格與萬科報批的價格預期相距甚遠，考慮到利潤率基本上一致的情況下，毛坯房2.1萬元/平方米的價格更具沖擊力，而且與周邊項目水平相當，因此最終選擇瞭毛坯房入市。
"開發商跑量的心態很明顯"，北京中原地產首席分析師張大偉表示，從春節過後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現瞭微妙變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局已經悄然生變。
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在郭毅看來，北京樓市正在處於分化的狀態，中高端項目依然前景可期，而剛需項目已經受到瞭自住型住房的威脅，這也是當前開發商加緊跑量的根本原因。
持續關註樓市的人士可能還記得，2010年萬科在北京宋傢莊的項目萬科紅就曾經精裝變毛坯，降價銷售，此後不久樓市調控開始起效，市場寒冬來臨。時隔四年，這一歷史是否會重演？已經消失兩年的跑量重現樓市，是否意味著市場已經面臨較為嚴重的危機？
郭毅對此表示，今年北京的市場遠沒有那麼嚴峻，目前市場基本依然面良好、開發企業不缺資金，上述行為更多是一種未雨綢繆式的自我調整，主要出於對未來市場預期的不確定性。預計萬科之後，未來會有更多的剛需盤低價搶跑。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/09282652229.shtml
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