招商地產急融資高成本借殼闖H股勝算未知
理財周報實習記者 駱軼琪/文
在傳統的四大巨頭"萬保招金"中，招商地產在另外三傢紛紛入駐港股市場之後，也終於站在瞭排隊進駐H股的路上。
此前，招商地產為確保完成對旗下控股子公司"東力實業控股"的資產重組，由於在收購之後的24個月之內進行註資，違反瞭聯交所《上市規則》構成"反向收購"，被視為重新上市，需要重新向聯交所提交上市申請。
在業界眼裡，目前招商地產不到50億資金註入動力控股，決定瞭在短期內，動力控股並不能為其提供大體量的融資平臺，"我估計就10個億多一點的融資金額。"盛富資本與協縱國際總裁黃立沖表示。
招商地產的行為，充分反映瞭其對於資金需求的迫切。在"萬保招金"中，招商地產扣除預收賬款的負債率最高，截至2013年第一季度為46.21%，然而在其致力五年實現"千億收入百億利潤"的擴張進程中，存貨增速不斷加快，預收賬款增速卻在不斷降低。
另一方面，過度依賴銀行貸款，新的期望融資平臺體量不大，招商地產如何從中找尋平衡點，支撐自身成長？
排隊H股，融資金額10個億
"招商地產這種做法很少見，反映到它對資金需求態度很迫切，所以它寧可采用較高成本的做法'兵行險招'。"提到招商地產先收購東力控股約70%控股股權，又在短時間之內違反規定向其註入資產的行為，黃立沖如此理解。
在2012年5月，招商地產控股子公司瑞嘉投資實業旗下全資子公司成惠投資收購香港上市公司東力實業控股70.18%股權。2013年4月，招商地產全資子公司瑞嘉投資即向東力控股註入匯聚有限公司、華敏投資有限公司、樂富投資有限公司100%股權及相關債權和會鵬房地產發展有限公司50%股權及相關債權，合計人民幣約49.65億元。
在此次註資中，東力控股可實現持有招商地產重慶長嘉匯、廣州金山谷、佛山依雲曦城、佛山依雲水岸、佛山依雲天匯、佛山依雲上城、南京紫金山1號、南京雍華府此八個項目，共建築面積538.14萬華信貸借款萬平方米，其中未售面積323.44萬平方米。
正是此次行為，違反瞭香港聯交所買殼24個月之內不能進行註資的規定，被視為IPO，需要重新提交上市申請。據瞭解，5月3日，東力控股已經向香港聯交所遞交瞭重新上市的申請資料。
然而，黃立沖告訴記者，在傳統意義上而言，重新上市很難獲批，"如果要闖，需要進行精心策劃，遞交的資產基本上要能夠直接上市"。
但實際上，買殼上市的行為，已經在無形中抬高瞭進行買殼行為公司的融資成本。"買殼花掉的成本，最後基本上會浪費掉。"上述人士表示，買殼的行為實際上是為長遠而言帶來一個保障，若初期借殼上市失敗，還可以在後續時間中重新籌謀上市。
另一方面，雖然招商地產在積極就控股子公司東力控股的重新上市做努力，但按照經驗，黃立沖預計，"如果上市獲批，像東力目前50個億的資產，能夠進行融資的比例有限，估計是10個億多一點的融資金額。"他還表示，若招商地產期望通過東力控股進行持續融資，則需要不斷向東力註入資產。雖然在聯交所批準IPO之後，就不會再對註資有所限制，但是"總體來說，東力帶來的融資規模不會太大，在未來幾年的融資速度不會太快。"
隻能說，若東力控股重新上市獲得批準，可以在一定程度上，為招商地產提供一些資金需求，但這很難滿足其較大數額的融資規模。
存貨持續增長，去化率存憂
縱觀招商地產近三年的財務數據不難發現，其對於存貨數的掌控，一直保持在穩步增長的態勢。
其自2010年至2012年期間，存貨增長率分別為26.97%、33.16%、43.15%，其對於存貨的擴容速度，已經與萬科、保利呈相反的發展趨勢。上述三年同期，萬科的存貨增長率分別為48.11%、56.26%、22.47%，而保利地產[微博]的增長率是呈現瞭更大幅度的遞減，增長率分別為83%、38.52%、24.65%。根據最新數據洲子洋重劃區顯示，2013年一季度招商地產存貨為725.5億，同比大增40.44%。民間信貸車貸信貸台北北投車貸信貸
根據中投證券跟蹤測算，截至2012年末，招商地產在全國的佈局中，在一線城市與二線城市分別占據其在全國總佈局的48%。"2013年的業績已經基本鎖定。"華北地區某券商分析師表示，招商地產目前在北京溪城傢園、佛山依雲水岸、深圳果嶺花園、天津星城等項目大部分在2013年能夠實現結算，有望超過招商地產此前定下的2013年實現銷售額400億的目標。
"50%以上的大戶型產品對他的去化率有一定的影響。"上海市某券商分析師表示，招商地產在2012年全年的去化率為56%，均低於萬科和保利地產的去化率水平。而根據招商地產2012年年度報告顯示，其在2013年可售產品中，大戶型占比仍舊保持瞭相對較高的趨勢，"招商在2013年的去化率是一個值得關註的問題。"上述分析師總結道。
銷售費用攀高，融資依賴銀行貸款
縱然招商地產在其致力五年實現"千億收入百億利潤"的計劃中步步為營，但其凈利潤增速低於銷售收入增速，財務費用、銷售費用亦在節節攀高。
據理財周報記者測算，截至2012年年末，招商地產扣除預收賬款的負債率為46.97%，高於同期金地集團45.88%、萬科43.73%、保利地產42.14%。
"這項指標偏高，主要原因是它對銀行項目貸款的依賴性嚴重。"黃立沖表示，由於招商地產長期以來在A股市場沒有暢通的融資渠道，股權融資相對較少，容易導致其長期股東權益較少、債務相對沉重。"這一點不利於公司面對未來風險的結構安排。"上述分析師補充道。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10102198583.shtml
留言列表
