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台南善化房貸多地上調基準地價保市要用土地估價一半來償債
本報記者 紀睿坤 北京報道
"金九銀十"將近，北京、濟南、江西多地已經提高或正計劃抬高基準地價。其中，北京12年來首次上調基準地價。
根據中國指數研究院9月2日晚間公佈的數據，8月，全國300個城市土地出讓金總額為1449億元，環比減少11%，同比減少40%，這已是該數據連續第四個月同比下降四成左右。
"萬科上半年賣瞭800多萬平方米的房，但隻買瞭200多萬平方米的土地。"萬科總裁鬱亮在中期業績會上說，上半年土地價格仍處高位，不是拿地好時機。
"雖然基準地價並非是最終的成交地價。"中國房地產學會副會長陳國強表示，基準地價是土地估價的一個參照，其調高背後也暗示著地方政府對後市的期待。
而一受訪的大型信托公司經理說，基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎，基準地價的上調，有利於確保地方政府的土地融資。
三招保地價
在樓市不景氣的背景下，地方政府也不得不出手保地價。
8月28日，北京時隔12年，再度上調瞭基準地價，其中，一級土地級別商業平均熟地價為29980元/平方米，辦公平均熟地價為29080元/平方米，居住則為28720元/平方米，工業為11600元/平方米。新的基準地價較2002年的版本大幅調高。
而濟南則於8月26日宣佈上調土地基準價，市城區商業、住宅、工業一級用地價格將分別調整為每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的價格分別上調瞭29.7%、36.6%和8.2%。
江西省國土資源廳近期也下發瞭《關於開展2014年度基準地價更新工作的通知》，要求各地做好基準地價的更新工作，目前江西省內各市縣都已經啟動基準地價調整的前期準備工作。
"地價最終取決於市場的供需關系和開發商針對市場的判斷，基準地價與實際成交地價關系不大，不好的地塊，底價過高的話，開發企業會選擇退出，土地也就隨之流拍。"北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永詳如是分析。
饑餓營銷也是穩地價的重要措施。中國指數研究院300城地價數據顯示，8月，全國300個城市共推出土地2537宗，環比減少 29%，同比減少25%。在供地總量下降之時，賣地總額也僅為1449億元，環比減少11%，同比減少40%。
也正因此，300城的樓面地價保住瞭環比7%的上漲勢頭，平均溢價率環比上漲2%。
其中的一線城市最具代表性，一線城市8月共推地52宗，推出土地面積300萬平方米，環比減少16%，同比減少38%。土地出讓金環比增加32%達到358億元，平價溢價率為23%，環比增加6%。
這讓地方政府和開發商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地價，開發商則希望地方政府降地價，進而壓縮拿地成本和風險。
博弈之下，土地市場也頻頻出現流拍，比如被稱為"準地王"的北京孫河片區宅地，因入市的"高樓面地價、高總價"終遭流拍。
掛出優質地塊是地方政府穩地市的有效路徑，以257.4億元位列8月全國土地出讓總額榜單榜首的北京為例，北京8月掛出的華嘉胡同等多個優質地塊，刷新瞭北京的總價、單價地王，亦讓北京8月的土地出讓金總額繼今年1月、4月之後，年內第三次超過250億元。
保地價的邏輯
地方政府有其保地價的理由。
一大型信托公司的投融資部門的經理告訴21世紀經濟報道記者，基準地價是土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格評估的基礎，地方政府的土地抵押以土地估價為準，基準地價的上調，有利於確保地方政府的土地融資。
該信托經理介紹，在樓市下行的2014年，其所在的信托公司，已經大幅收緊瞭對房企的開發貸款，轉向政信項目。
"可以說，今年是政信類項目大幅崛起的一年。"上述信托經理介紹，土地出讓金收縮的背景下，加上地方債務高企且目前處於還債高峰期，地方政府項目要獲得銀行貸款難度不小，進而轉向信托公司尋求支持。
"雖然信托產品融資成本較銀行貸款高，但它的審批流程更快，基本不受政策面約束，資金到位迅速。"上述信托經理說，為把控風險，信托公司會優選財政情況不錯的市縣，縣級單位要求是國傢百強縣。
"在放貸方面，我們一般不看重土地出讓總收入，畢竟市場有好有壞，你永遠無法預判未來政府賣地金額是多少，能否償債。隻要地方財政能還上利息，就可以再貸款融資。"上述人士說。
他進一步介紹，相比之下，信托公司更關註地價。一理財型房貸利率比較信貸年息天母豪宅信貸年息借貸增貸轉貸般來說，地方政府常以土地估價的一半作為償債來源，如果地價下行，土地作為償債的價值也將隨之下行。該人士說："賣地總額不可能持續萎縮，隻要地價穩定，就可以把土地作為償款或者貸款的來源，由此確保地方財政的持續。"
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07154426351.shtml
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