北京10天賣地近300億 未來豪宅去化壓力大
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證券時報記者 張達
剛剛結束的10月可謂北京土地市場最瘋狂的一個月。記者根據北京市國土局數據統計，從10月20日到30日，僅11天共成交12宗土地，成交金額高達294.37億元，接近北京前9個月土地成交總金額的三分之一。其中，有一宗地是單價北京最高，還有一宗地是總價北京第二高。而目前正在等待成交的經營性用地還有18宗。
北京市國土局之所以年底集中推地，一方面是因為前9個月北京住宅供地僅27宗，供地規模僅完成全年供地計劃的37%；另一方面為滿足年末房企補充土地儲備的需求，緩解過於激烈的競地局面，進而平抑地價。
長期供應短缺後的集中供地，引來房企們的瘋狂爭奪，有資金實力的大型國企聯合拿地成主流，導致高價地接踵出現，而土地配建制度導致可售純商品住宅面積大幅縮減，折合可售純商品住宅樓面價基本上都超過瞭3萬元/平方米，部分樓面價甚至超過6萬元/平方米。
業內人士預計，未來北京豪宅市場10萬元/平方米以上的項目將有50個，可售住宅套數超過3000套，將出現嚴重供過於求的現象，豪宅項目之間競爭將更加激烈，市場去化將成為擺在每個拿地房企面前的難題。
房企聯合體陣容強大
中原地產研究部統計數據顯示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中銀行房屋信貸免費估貸年息任何問題免費諮詢，有15宗為聯合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%均有明顯上漲。這些企業中，基本都是國內排名靠前的實力雄厚的大型國企。
10月30日，北京成交的北京第二高總價地王，6個競買主體全部是聯合體，並且陣容龐大，包括華潤-華僑城-招商，龍湖-首開-保利等聯合體，經過97輪廝殺，最終勝出的是中糧+首創+天恒聯合體，代價是85.95億元並建5.6萬平方米公租房。
11月2日成交的總價北京第三高地塊，5傢競買人也均為聯合體，分別是中糧-天恒-首創、龍湖-保利-首開等聯合體，經過80輪競價，最終被華潤-華僑城-招商聯合體以83.4億元並配建5.7萬平方米公租房的代價奪下。
亞豪機構市場總監郭毅認為，近年來北京土地市場價格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力市場風險不可避免，因此聯合拿地日益增多，並漸漸成為主流。
郭毅指出，目前聯合拿地主要分為三種方式，強強聯合、關聯公司合體、引入資金方或技術方等。由於地價高企引發的未來高價項目紮堆，房企之間優勢互補，聯合運作也能分擔開發過程中需要面對的資金、產品定位、規劃設計以及營銷風險，這是房企聯合拿地的優勢。但與此同時，這種合作拿地的方式也存在一定風險，雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故。
未來豪宅或供過於求
盡管國土局近期集中推地，但是由於大部分地塊都須配建自住房、限價房或公租房，房企為瞭拿到地塊，競建保障房面積不斷增加，導致剩餘可售純商品住宅面積大幅減少，折合純商品住宅用地樓面價大幅上漲，未來可售住宅價格進而大幅提高。
中原地產研究部統計數據顯示，今年以來，北京已經出現瞭41宗地塊樓面價超過3萬元/平方米，其中，樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，樓面價超過5萬元/平方米的有9宗。未來房價預期在15萬元/平方米左右的項目將有14個，10萬元/平方米以上的項目合計的將有21個，疊加部分老項目，未來北京住宅單價10萬元/平方米以上的項目將有50個，可售住宅套數超過3000套。
盡管今年豪宅銷售火爆，但主要集中在少部分項目。中原地產研究部統計數據顯示，今年北京10萬元/平方米以上的頂豪整體簽約達到203套，即使剔除盤古大觀項目集中簽約的96套，也達到瞭107套的歷史最高紀錄。
“北京今年待售的頂豪住宅套數預計超過1000套，雖然對於豪宅項目來說，正常的銷售周期起碼在5～8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重，預期後續競爭更加激烈。”中原地產首席分析師張大偉說。
北京市房地產協會副會長陳志也認為，雖然今年北京市豪宅銷售規模創歷史新高，但與供應相比，去化率仍是低水平。
“北京豪宅項目在短期內出現暴增，但其所面向的中產階級客群增長速度相對較慢。”郭毅認為，未來北京豪宅市場將會出現嚴重供過於求的現象，而豪宅項目之間也將出現激烈競爭。這一背景之下，一些有豪宅成功開發經驗的，並且有品牌客戶粘性的企業無疑將占據優勢，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得豐臺樊傢村地王的葛洲壩等，則將面臨更大風險。
郭毅認為，未來豪宅叢生的背後，市場去化將成為擺在每個拿地房企面前的難題。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151104/021423668136.shtml
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